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O golfe brasileiro, cuja prática foi iniciada em 1901 e que apenas a partir de 1958 passou a ser juridicamente estruturado, vive seu momento de maior desenvolvimento. Esta fase dourada teve seu início nos últimos 10 anos, a partir da elaboração e definição, pelos diretores das federações estaduais e da Confederação Brasileira, de um amplo projeto de desenvolvimento, ampliação e divulgação do esporte.

Um dos principais motivos para o crescimento do mercado, aliado às transmissões de programas e eventos pela televisão, sem dúvida, foi a facilidade de acesso aos campos então existentes por aqueles interessados em conhecer e iniciar a prática do esporte.

Teve início, assim, a transformação do modelo até então vigente de clube de golfe restrito aos associados e fechado a visitantes, para um novo, baseado no conceito dos chamados campos semi-públicos que, embora ainda mantenham características de clubes privados em sua constituição e formação, são mais abertos e permitem fácil acesso a quem queira aprender o esporte ou simplesmente jogar, mediante o pagamento da taxa de green fee.

Paralelamente, houve o surgimento dos campos de resorts turísticos, semipúblicos por natureza, e dos driving ranges, reconhecidamente importante instrumento de democratização do golfe em diversos países.

Somada a grande extensão territorial e o clima, que permite a prática de esportes 365 dias por ano, e o relativo baixo custo da terra na maior parte do nosso território, especialmente em regiões com potencial turístico ainda não explorado, o Brasil tornou-se um importante destino de investimentos no golfe mundial e, conseqüentemente, no setor turístico e imobiliário.

É notório tratarem-se de empreendimentos complexos cuja implantação exige elevado aporte de capital e uma bem estruturada estratégia de negócios e de suporte para o seu perfeito funcionamento e operação. São projetos especiais e únicos, que exigem a aplicação de todo o poder criativo e inovador do empreendedor e de seus consultores nas diferentes áreas de especialidades, visando obter o melhor aproveitamento econômico, urbanístico, paisagístico e para a prática do esporte.

Não obstante todas as vantagens e benefícios, a implantação de um projeto com tais características, ainda é bastante trabalhosa e complexa, pois além do País ainda se revelar extremamente carente de planejamento e de infra-estrutura para o suporte de grandes empreendimentos, depara-se com a ausência de legislação específica para a construção de campos de golfe, e principalmente, com falta de conhecimento dos técnicos que examinam e aprovam os projetos de campo de golfe.

Por tais fatores a identificação e o estudo de viabilidade da área e da região do entorno ganham importância fundamental para a aprovação e sucesso do empreendimento. Recomenda-se, assim, que sejam previamente averiguadas, levantadas e conhecidas as políticas de desenvolvimento da região, as limitações e exigências administrativas e avaliadas as restrições ambientais existentes.

Aliás, tomando-se em conta que quase sempre esses empreendimentos desenvolvem-se em locais de natureza exuberante, o prévio e adequado conhecimento das restrições de ocupação e uso impostas por normas de Direito Ambiental sobre a área em que será implantado o empreendimento é essencial ao bom desenvolvimento do projeto e cumprimento de seu cronograma de implantação, minimizando os riscos inglórios de indeferimento de uma licença ambiental ou de promoção de ações judiciais visando impedir a consecução do projeto.

Por exemplo, de posse de um mapa de diagnóstico ambiental, o shapper é capaz de criar hazards coincidentes com áreas de preservação permanente, em que a intervenção não será possível; ou mesmo desenhar o campo respeitando os corredores de fauna, enaltecendo ainda mais os atrativos naturais.

Além disso, a experiência tem revelado que, por mais conservada ou tutelada por leis ambientais seja a área em que se pretende desenvolver o empreendimento, a implantação de campos de golfe agregam valor ambiental à área e ao seu entorno, tanto com recuperação de áreas degradadas quanto com a preservação do meio ambiente. Fora o que se agrega em valores sócio-econômicos.

Imprescindível será o fornecimento de toda sorte de informações, esclarecimentos e apoio aos órgãos envolvidos para que possa ser alcançado o melhor resultado para todas as partes envolvidas: Poder Público, comunidade, empreendedores, prestadores de serviços e consumidores.

Inegavelmente tais empreendimentos deverão ser constituídos com base nas disposições da lei brasileira que prevê dois sistemas jurídicos para a implantação de empreendimentos imobiliários: o parcelamento do solo com base na Lei Federal n.º 6.766/69, conhecida como a lei do loteamento; ou, sob a modalidade de condomínio de unidades autônomas, nos termos da Lei n.º 4.591/64, a chamada lei do condomínio e das incorporações, conjugada com as disposições do Código Civil Brasileiro, ao dispor do chamado condomínio edilício e condomínio em unidades autônomas.

Como, então, juridicamente será tratado o campo de golfe dentro de um empreendimento imobiliário? No regime jurídico de parcelamento do solo através de loteamento, provavelmente ele será tratado como um lote, enquanto no regime condominial passará a ser uma unidade autônoma isolada, grosso modo e mal comparando, ou então área comum do empreendimento.

Mas de quem é a propriedade do campo de golfe? Seja ele unidade autônoma ou lote nascerá como de propriedade do empreendedor. Isto é, no momento zero o empreendedor é o senhor de todas as unidades do empreendimento. Unidades lotes ou unidades autônomas efetivamente.

A partir da sua implantação, se for lote, o empreendedor poderá transferir a sua propriedade ou ceder o seu uso para um ente com personalidade jurídica que congregue os interesses dos moradores. Via de regra, constitui-se uma associação sem fins lucrativos, que é a associação dos moradores e/ou uma associação dos praticantes.

Surge, então, a necessidade de fixação das regras de utilização do campo de golfe e de sua estrutura pelos moradores ou por usuários e convidados externos, visando à obtenção de equilíbrio financeiro do campo, da conveniência entre moradores, usuários e visitantes. Assim, as regras de utilização do campo de golfe deverão estar expostas através de regimento interno da associação, nas normas urbanísticas do loteamento ou na convenção de condomínio.

Dentre outras regras, especial destaque deverá ser dado ao tratamento ao custeio da construção e da manutenção. Lote, área comum do condomínio ou unidade autônoma condominial eles vão gerar obrigações de pagamento. Essas obrigações deverão ser estabelecidas desde o princípio, de modo claro e explicito, fixando o seu regramento, arrecadação, rateio e respectivas responsabilidades, permitindo a perfeita construção e manutenção deste importante e fundamental elemento do empreendimento.

* Luiz Arthur Caselli Guimarães Filho, advogado, sócio do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, Ex-presidente da Federação Sul-Americana de Golfe, da Confederação Brasileira de Golfe e da Federação Paulista de Golfe. É conselheiro da Confederação Brasileira de Golfe.

** Douglas Nadalini da Silva, advogado, sócio do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados.

Fonte: Confederação Brasileira de Golfe